2025年9月，首尔公寓市场再次降温。7-8月夏季交易量大幅增加的首尔房地产市场，9月起受压力总债务偿还比率（DSR）第二阶段实施等贷款规制强化影响，再次出现萎缩态势。政府强化的金融政策给市场心理带来直接冲击，购买需求转为观望，据分析。
DSR第二阶段实施带来的市场变化
从今年9月开始正式实施的DSR第二阶段对首尔公寓交易量产生了即时影响。金融界事实上重新启动要求制定家庭债务年度管理计划的'贷款总量制'，住房抵押贷款审批本身变得困难。因此，7-8月呈上升趋势的公寓交易急剧减少，此前局限于首都圈的未售现象甚至有向首尔扩散的趋势。
特别是在6·27贷款规制影响下首尔高价公寓拍卖市场受到直接冲击的情况下，追加的贷款规制强化进一步强化了市场参与者的观望情绪。业界专家分析称："DSR第二阶段实施使实际可贷款金额缩减，连有购买能力的需求层也在离开市场。"
2025年房地产市场的复合变数
目前首尔房地产市场面临上升和下降因素复合作用的局面。上升因素中，2026-2027年首尔公寓入住数量不足是最大因素。从2025年开始的首尔公寓分售数量急剧减少，即'供应悬崖'现象引发了今后2-3年内供应不足的担忧。
此外，租房价格上涨压力、基准利率下调带来的贷款利率下降预期感、汇率上升导致的分售价格上涨等也成为房价上涨因素。特别是对首尔公寓的偏好现象仍未减弱，这成为需求的根本基础。
相反，下降因素也不容小觑。整体经济萧条担忧、2024年7-8月短期急涨带来的疲劳感、仍然较高的房价水平，尤其是强化的贷款规制被指为主要下降因素。由于这些复合变数，预计2022年下半年以来持续的市场上升和下降反复模式在2025年也将延续。
政府政策成为核心变数
业界将政府政策视为2025年住房市场的最大变数。政府发布了到2030年首都圈年增11.2万套开工的供应对策，但同时也在强化家庭债务管理的贷款规制，对政策方向性的混乱正在加剧。
政府供应对策的主要内容包括：中断LH公共用地出售，转为直接实施以改善供应速度，将非住宅用地转换为住宅用地，空置商铺·办公设施也可变更用途为住宅等方案。但预计实际供应增加效果出现需要相当时间，短期内市场稳定化效果将有限。
建筑业界提出了为恢复住房需求，急需废除贷款总量制和下调无住房者住房抵押贷款利率的立场。业界主张："目前强化的贷款规制正在加速市场萎缩，需要政策调整。"
最终，2025年下半年首尔房地产市场预计将以政府政策方向性、基准利率是否进一步下调，以及DSR规制的实际适用强度作为核心变数。市场参与者预计将暂时保持观望，关注政府政策的具体方向性。
中国视角解读：韩国首尔房地产市场面临的调控挑战与中国一线城市有相似之处。韩国实施的DSR（压力总债务偿还比率）制度类似中国的"三道红线"和房贷集中度管理制度，都旨在控制房地产金融风险。韩国政府在供给端增加土地供应和在需求端控制贷款之间寻求平衡的做法，与中国"房住不炒"政策和"因城施策"理念相呼应。两国都面临人口结构变化、城市化进程和房价调控的多重挑战。中国的房地产长效机制建设经验，特别是在保障性住房和租赁市场发展方面，可为韩国提供参考；而韩国在精细化调控政策方面的实践也值得中国借鉴。
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