韩国全租市场彻底变革：月租百万韩元时代与房源供应断崖式短缺

韩国住房租赁市场正在经历根本性的结构变化。受全租诈骗余波影响而开始的从全租制（大额保证金无月租）向月租制的大转换，在2025年9月已成为不可逆转的趋势。首尔公寓租户中有一半需要承担每月超过100万韩元（约5000元人民币）的月租，而全国新房供应量同比减少40%的情况更是加重了住房负担。

据首尔市政府发布的最新数据显示，首尔公寓租户中50.3%的人支付月租超过100万韩元，较去年同期增长15%。特别是在江南三区（江南区、瑞草区、松坡区），月租150万韩元以上（约7500元人民币）的比例超过60%，显示首尔住房负担已达到极限水平。这一现象源于在保证金2亿韩元以上区间集中发生全租诈骗后，房东们迅速转向月租出租的结果。

全租市场的结构性崩塌

全租市场的崩塌已超越单纯的价格上涨，威胁到这一韩国独有制度本身的存在意义。据韩国不动产院数据，2025年上半年全租新签合同比重降至全部租赁合同的23.4%，较2020年的45.2%几乎减半。特别是首尔地区，全租比重下降至18.9%，完全转变为月租占压倒性多数的结构。

这一变化的背景是全租保证保险加入要求的强化以及房东避险倾向的显著增强。自2022年下半年全租诈骗事件本格化以来，感受到管理大规模全租资金负担的房东们加速了向月租的转换。实际上，据首尔市数据显示，全租诈骗受害举报集中的地区，月租转换率越高。

问题在于全租市场的萎缩完全转嫁给了租户。同一套公寓，全租合同时需要2.5亿韩元，转为月租后变成保证金5000万韩元加月租180万韩元。这相当于年租金负担2160万韩元，对应全租金的8.6%收益率，处于较高水平。

供应断崖与房产抽签热潮

在住房负担增加的同时，住房供应不足问题也日益严重。2025年全国新房供应量较前年减少40%，特别是首尔及首都圈的供应不足达到极严重水平。因此9月发售的蚕室Le El的一手房申购竞争比达到632比1，获得"10亿韩元彩票"的别名。

据KB国民银行研究所分析，2025年住房开工预计为38万套，而竣工仅为36万套。这远低于年住房需求预估的45万套，意味着供应不足将持续存在结构性问题。特别是首都圈由于重建重新开发项目的延迟，新增供应更加有限。

这种供应不足导致房价上涨。首尔新建公寓的平均房价超过每3.3平方米3500万韩元（约17.5万元人民币），江南圈超过5000万韩元的超高价房源已成常态。申购中签时与市价的差额平均超过3亿韩元，使申购实际上具有了类似彩票的性质。

降息的悖论与住房负担

韩国银行的基准利率下调政策反而加重住房负担的矛盾现象也在出现。虽然降息使全租资金贷款利率降低，可能暂时增加全租需求，但在全租供应本身不足的情况下，实际上形成了全租价格的上涨压力。实际上9月首尔公寓全租价格环比上涨0.3%，尽管月租转换加速，仍延续上涨趋势。

特别是在月租市场，降息效果有限。月租与房东的投资收益率期待直接相关，相比利率更多受周边市价和供需状况的影响。反而资产价格上涨预期增强，可能加大租金上涨压力。

据住宅都市保证公社(HUG)发布的数据，2025年第三季度住房年金申请较去年同期增加25%。这间接显示高龄住房所有者为确保租赁收益而增加月租出租的情况。

政策应对与局限

政府虽然推进多种政策缓解住房负担，但在制定根本解决方案方面显示出局限性。《租赁住房保护法》的全租保证保险义务化对全租市场稳定起到了作用，但同时也加速了房东向月租的转换这一副作用。虽然也在讨论引入月租上限制，但担心租赁供应本身减少的声音很高。

为扩大供应，第三期新城开发和GTX连接开发也在推进，但实际入住要到2028年以后，对当前供应不足的解决有限。而且建设费上涨和监管强化导致新增供应的房价也在持续上涨，在确保平民住房稳定性方面存在根本困难。

专家们预测2025年下半年这一趋势将持续。全租市场的结构性变化已达到无法逆转的水平，月租100万韩元时代很可能成为首尔地区的新标准。在这种情况下，政府扩大供应政策和缓解租金负担的实质性支持方案制定成为紧迫课题。

最终，韩国住房租赁市场正在经历从全租中心向月租中心的完全范式转换，这一变化超越了单纯的市场调整，意味着居住文化的根本性变化。在供应不足和高住房负担的双重困境中，为确保普通市民的居住稳定性，迫切需要综合性、长期性的政策应对。