韩国全租（传贳）系统危机深化：首尔公寓押金短缺达到历史高位

2025年9月26日，韩国国土交通部发布的最新数据显示，韩国独特的全租（전세，jeonse）租赁系统正面临前所未有的危机。首尔地区房东无法向前租户退还押金的案件数量创下历史新高，达到月均450起，同比增长180%。这一系统性危机不仅威胁到数十万家庭的财务安全，更引发了对韩国住房制度根本性变革的深度思考。全租危机的深化反映了韩国房地产市场的结构性问题，也预示着这一延续数十年的独特住房制度可能面临历史性转折。

全租制度的历史渊源与运作机制

全租制度是韩国房地产市场的独特产物，其历史可以追溯到1960年代韩国经济起飞时期。在这一制度下，租户向房东支付相当于房产价值50-80%的大额押金，代替月租金支付。房东将这笔押金用于投资，获得的收益作为其出租房屋的回报，而租户在租期结束时（通常为2年）可以收回全额押金。

这一制度的设计逻辑基于20世纪后半叶韩国的特殊经济环境：房价持续上涨、银行利率较高、房屋供应不足。在这种环境下，全租制度为房东提供了大额流动资金用于投资或再次购房，同时为租户提供了无需支付月租的住房解决方案。据韩国银行的统计，全租制度在其鼎盛时期（2000-2015年）占韩国租赁市场的约60%，惠及超过800万人口。

全租制度的运作依赖于几个关键假设：房价持续上涨保证房东资产增值、相对较高的投资回报率补偿房东的机会成本、稳定的金融环境维持系统运作。然而，近年来这些基础假设都受到了冲击，导致系统性风险的累积。

当前危机的多重成因分析

全租危机的爆发源于多个因素的交汇。首先是房地产价格的结构性调整。2021-2022年韩国房价经历了一轮大幅上涨后，2023年开始出现调整。首尔公寓价格在2024年下跌约8%，2025年继续下跌约5%。这意味着许多2021-2022年签订全租合同的房东，其房产现值已经低于未偿还的全租押金，形成了负资产状况。

其次是利率环境的根本性变化。韩国央行为应对通胀压力，在2022-2024年期间将基准利率从0.5%大幅提升至3.0%。高利率环境增加了房东的融资成本，特别是那些通过贷款购买投资性房产的房东。同时，收紧的货币政策也降低了房东通过全租押金进行其他投资的回报率。

第三个关键因素是金融监管的加强。韩国金融监管当局为防范房地产泡沫，大幅收紧了房地产贷款标准。债务收入比（DTI）和贷款价值比（LTV）限制的加强，使得房东更难获得流动资金来偿还到期的全租押金。据韩国银行的数据，2025年上半年房地产相关贷款增速降至历史最低的1.2%。

危机的具体表现与社会影响

全租危机的最直接表现是押金返还违约案件的激增。据首尔市政府统计，2025年前三季度共接到全租押金返还纠纷投诉3,847件，涉及金额达到2.8万亿韩元（约210亿美元）。这些案件中，约70%涉及首尔江南区、松坡区等高价房地区，平均涉及押金金额为8.5亿韩元（约64万美元）。

对于普通家庭而言，全租押金往往代表了其毕生积蓄。根据韩国统计厅的家庭金融调查，全租租户的平均押金占其总资产的65%以上。一旦无法收回押金，不仅意味着巨额财务损失，更可能导致家庭陷入严重的财务困境。

危机还引发了连锁反应。无法收回押金的租户往往无法支付新的全租押金，被迫转向月租市场，推高了月租价格。首尔地区月租价格在2025年上涨了12%，创下近十年来的最大涨幅。这种"全租向月租的被动转换"加剧了住房负担，特别是对年轻人和低收入群体的冲击最为严重。

政府应对措施的演进与效果评估

面对日益严重的全租危机，韩国政府陆续推出了一系列应对措施。最重要的是扩大全租押金保险制度的覆盖范围。原本只覆盖押金8亿韩元以下住房的保险制度，扩大到12亿韩元以下，并将保险费率从0.81%降低到0.74%，减轻租户负担。

政府还设立了"全租押金返还支援基金"，总规模达到10万亿韩元（约750亿美元）。该基金通过向陷入困境的房东提供低息贷款，帮助其偿还到期押金。截至2025年9月，基金已发放贷款2.8万亿韩元，帮助约12,000户家庭成功收回押金。

在监管方面，政府加强了对全租合同的监督。新规定要求房东在签订全租合同前必须提供房产抵押状况证明，确保押金安全。对于抵押率超过80%的房产，租户有权要求额外的担保措施。

然而，这些措施的效果仍然有限。根据韩国住宅金融公社的评估，现有政策措施只能覆盖约30%的风险案例，仍有大量租户面临押金损失风险。更重要的是，这些救急措施并未解决全租制度的根本性问题。

制度性改革的探索与争议

面对系统性危机，韩国社会开始反思全租制度的可持续性。国土交通部委托的专家研究报告建议，应逐步推动全租制度向更加稳定的月租制度转型。报告提出了具体的改革路径：首先设定全租押金占房价比例的上限（建议为50%），其次推广"半全租"模式（押金+月租的混合模式），最终过渡到以月租为主的租赁市场。

然而，这一改革方向面临强烈争议。支持者认为，月租制度更加稳定可预测，能够降低租户的风险敞口，同时有助于租赁市场的健康发展。反对者则担心，取消全租制度将大幅增加租户的现金流负担，可能导致更严重的住房负担问题。

房地产业界的态度也存在分歧。开发商和大型房地产企业倾向于支持改革，认为月租制度有利于租赁市场的专业化发展。但许多小型房东反对改革，担心失去通过全租押金进行投资的机会。

国际比较与经验借鉴

全租制度在全球范围内极为罕见，这使得韩国的改革探索缺乏直接的国际经验可供借鉴。不过，其他国家的租赁制度改革仍有参考价值。德国的租金管制和租户保护制度、日本的定期租赁合同制度、新加坡的公共住房供应模式，都为韩国提供了不同的政策选择。

特别值得关注的是德国的经验。德国通过严格的租金涨幅限制、完善的租户权益保护、以及稳定的租赁关系，构建了相对稳定的租赁市场。这种模式的核心是通过法律制度而非金融工具来保障租赁关系的稳定性。

日本的定期租赁合同制度也具有借鉴意义。这一制度允许房东和租户签订固定期限的租赁合同，期满后可以重新协商条件。这种灵活性既保护了房东的权益，也为租户提供了稳定的预期。

社会经济影响的深层分析

全租危机的影响远远超出了房地产市场本身，已经成为影响韩国社会稳定的重要因素。首先是对社会流动性的冲击。全租制度传统上为年轻人和中产阶级提供了相对负担得起的住房解决方案，其危机加剧了代际财富差距和社会分化。

其次是对消费和投资的影响。全租押金损失直接减少了家庭财富，导致消费支出下降。据韩国银行估算，全租危机对2025年韩国GDP增长的负面影响约为0.3个百分点。同时，对房地产市场信心的动摇也影响了建筑业和相关产业的投资。

第三是对金融稳定的潜在威胁。虽然全租危机主要影响个人资产，但如果危机进一步扩大，可能通过银行房地产贷款渠道传导到金融系统。韩国金融监管当局已经将全租相关风险列入系统性风险监测范围。

技术创新与制度现代化

面对传统全租制度的困境，一些创新方案开始涌现。金融科技公司推出了"数字化全租"平台，通过区块链技术确保押金安全，用人工智能评估房东信用风险。这些技术创新虽然不能解决制度的根本问题，但有助于降低信息不对称和交易风险。

房地产科技企业也在探索新的商业模式。一些公司推出"托管式全租"服务，由专业机构作为中介管理全租押金，通过专业化和规模化降低风险。还有企业尝试"房屋租赁基金"模式，将个人房产纳入专业化管理，为租户提供更加稳定的租赁服务。

未来趋势与政策展望

从长期趋势看，韩国房地产租赁市场正处于历史性转型的关键节点。人口老龄化、城市化进程放缓、房价增长预期改变等结构性因素，都指向传统全租制度难以为继的现实。未来的制度演进可能呈现以下特征：

首先是制度多元化。全租、半全租、月租等多种模式将长期并存，满足不同群体的住房需求。政府政策的重点将是规范各种模式的运作，而非强制性地推行单一模式。

其次是专业化发展。租赁市场将越来越多地依赖专业化的租赁管理公司，而非个人房东的直接经营。这种专业化有助于提高服务质量和降低系统性风险。

第三是数字化转型。大数据、人工智能、区块链等技术将在租赁市场中发挥越来越重要的作用，提高交易效率和透明度。

韩国全租系统的危机不仅是一个房地产市场问题，更反映了现代社会住房制度面临的共同挑战。如何在保障住房权利、维护市场稳定、促进社会公平之间找到平衡，是每个国家都需要面对的重要课题。韩国的探索和改革经验，无疑将为全球住房政策的发展提供重要借鉴。

来源: 韩国时尚新闻